No universo da logística moderna, onde tempo é dinheiro e cada quilômetro rodado pesa no bolso, a localização certa pode ser o divisor entre lucro e prejuízo. E é nesse contexto que os condomínios logísticos vêm ocupando um espaço cada vez mais estratégico no planejamento das empresas que dependem de armazenagem e distribuição para fazer seu negócio girar. Afinal, será que faz mesmo sentido cada empresa manter seu próprio centro de distribuição, com equipe dedicada, segurança, manutenção e toda a infraestrutura necessária, quando existem alternativas mais flexíveis, compartilhadas e escaláveis?

🔍 O que são condomínios logísticos?

Para quem ainda não teve contato direto com o termo, condomínios logísticos são empreendimentos planejados para abrigar operações de diferentes empresas, oferecendo estrutura compartilhada de armazenagem, docas, vigilância, áreas administrativas, restaurantes, manutenção, entre outros serviços.

Pense neles como grandes galpões divididos em módulos, onde cada inquilino tem seu espaço, mas compartilha o que pode ser otimizado coletivamente. É como morar em um prédio com portaria, piscina, academia e salão de festas: você tem seu apartamento exclusivo, mas divide os custos e o uso das áreas comuns com os vizinhos. A ideia é reduzir despesas, melhorar a qualidade da infraestrutura e simplificar a operação.

📈 Por que esse modelo tem ganhado tanta força?

Há duas respostas para essa pergunta: localização e flexibilidade. Primeiro, os condomínios costumam ser construídos em pontos estratégicos (próximos a rodovias importantes, anéis viários e polos de consumo), o que facilita muito a distribuição para centros urbanos e reduz o tempo de entrega.

Segundo, oferecem uma alternativa mais ágil para empresas que precisam escalar (ou reduzir) suas operações rapidamente. Em vez de comprar um terreno e construir um centro de distribuição do zero, em um processo que pode levar anos, a empresa simplesmente aluga um módulo conforme sua demanda. Essa flexibilidade atrai desde startups em crescimento até grandes players que buscam capilaridade sem grandes investimentos de capital fixo.

Se em 2010 o Brasil contava com cerca de 5 milhões de m² de galpões classe A, hoje esse número já ultrapassa os 25 milhões de m², segundo dados da Cushman & Wakefield, e o que chama a atenção é que boa parte desse crescimento veio impulsionado justamente pelos condomínios logísticos: de acordo com um relatório recente da Bresco, especializada nesse tipo de empreendimento, a taxa de vacância (ou seja, o percentual de espaços desocupados) em condomínios logísticos de alto padrão chegou a bater menos de 5% em alguns estados do Sudeste, um sinal claro de que a demanda por esse modelo só cresce.

A pandemia também teve papel importante nessa virada, pois com o avanço do e-commerce, muitas empresas precisaram repensar seus modelos de distribuição, buscando locais mais próximos dos consumidores finais para acelerar a entrega. Resultado? A explosão de hubs logísticos em regiões metropolitanas e o surgimento de condomínios voltados ao last mile, com espaços menores e ainda mais próximos dos grandes centros.

🛠️ Como um condomínio logístico muda o jogo?

Vamos imaginar uma empresa de cosméticos que vende tanto online quanto em lojas físicas. Antes, ela armazenava todos os seus produtos em um único centro de distribuição, localizado no interior de São Paulo. Toda vez que precisava abastecer uma loja no Rio ou atender a uma compra online em Belo Horizonte, o pedido fazia uma longa viagem. Agora, com um módulo em um condomínio logístico na região de Campinas e outro na Grande Rio, essa mesma empresa consegue descentralizar estoques, reduzir o tempo de entrega e ainda cortar custos com transporte, sem contar os ganhos indiretos: a segurança do condomínio é 24 horas, o sistema de combate a incêndios é de última geração, a manutenção é feita por equipes especializadas e os contratos de locação costumam ser mais flexíveis do que um imóvel próprio.

Um estudo da CBRE Brasil apontou que empresas que migraram suas operações para condomínios logísticos conseguiram reduzir até 30% dos custos operacionais relacionados à armazenagem e transporte, e além disso, o tempo médio de entrega caiu em até 40% nas regiões metropolitanas com bom acesso rodoviário. Esses dados ajudam a entender por que grandes empresas do varejo, alimentação, farmacêutico e até moda estão apostando nesse modelo.

❌ Mas há desvantagens?

Claro, nem tudo são flores e há desafios a considerar. Em primeiro lugar, nem todas as regiões oferecem boa oferta de condomínios de qualidade. Além disso, dependendo do tamanho da operação, pode ser mais vantajoso manter um centro exclusivo, com layout 100% personalizado. Outro ponto: o aluguel em um condomínio premium pode parecer alto à primeira vista, mas quando se coloca na balança os custos de segurança, manutenção, IPTU, energia, logística reversa e outras despesas, o saldo costuma ser positivo para quem busca eficiência com menor investimento inicial. Contudo, quem busca investir nesse tipo de modelo precisa ter uma boa reserva de giro de caixa para manter a operação em funcionamento na fase inicial de implementação, que é a mais crítica.

🧭 Qual o futuro dos condomínios logísticos?

Com a logística ganhando protagonismo nas estratégias empresariais, seja pelo crescimento do e-commerce, pela necessidade de entregas mais rápidas ou pelo desafio de manter estoques otimizados, o modelo tende a se fortalecer. O que veremos nos próximos anos são condomínios cada vez mais tecnológicos, com sistemas de automação, sensores IoT, painéis solares e estruturas voltadas à sustentabilidade. Inclusive, muitos já seguem padrões internacionais de construção verde, como a certificação LEED.

Além disso, o conceito de condomínios urbanos (ou urban logistics, pequenos hubs dentro das cidades, voltados exclusivamente para entregas de última milha) deve ganhar força, especialmente em metrópoles com restrições de circulação de caminhões.

🧠 No fim das contas, é sobre estratégia

Adotar um condomínio logístico não é apenas uma decisão operacional, mas uma escolha estratégica. É entender onde seu cliente está, quanto custa chegar até ele e como seu produto pode viajar esse caminho com menos atrito. Mais do que seguir uma tendência, trata-se de olhar para a logística como parte essencial da experiência de compra, seja ela B2B, B2C ou híbrida. E você, já pensou em onde está guardando a eficiência da sua operação?